Autor: advokat Jovan Poleksić

Etažni vlasnici imaju obavezu da održavaju stambenu zgradu. Obračunavanje iznosa i utvrđivanje načina plaćanja troškova održavanja stambene zgrade normirano je Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada (Zakon je objavljen u „Sl. listu CG“, br. 4/2011, 1/2014 i 6/2014).

Odredbama članova 10, 11, 12 i 12a navedenog zakona propisano je:

Član 10

(1) Troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova stambene zgrade snose etažni vlasnici srazmjerno učešću površine svojih posebnih djelova stambene zgrade u površini svih posebnih djelova, prema stvarno učinjenim troškovima.

(2) Sredstva za izvođenje nužnih radova održavanja zajedničkih djelova stambene zgrade mogu se obezbjeđivati sufinansiranjem sa zainteresovanim licima, kreditiranjem pod povoljnim uslovima koje može da obezbijedi jedinica lokalne samouprave.

(3) Etažni vlasnici su dužni da, kao akontaciju za troškove iz stava 1 ovog člana, uplate mjesečni iznos na zajednički račun zgrade, i to u iznosu od 1 bod/m2 korisne stambene površine, 3 boda/m2 korisne površine poslovnog prostora, odnosno 0,5 boda/m2 korisne površine garažnog prostora ili garažnog mjesta.

(4) Vrijednost boda, koja ne može biti manja od 0,2 €, utvrđuje skupština etažnih vlasnika.

(5) Etažni vlasnik o čijem trošku su izvršeni radovi na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade, bez ovlašćenja upravnika ili skupštine etažnih vlasnika, nema pravo regresa, osim ako se ne radi o hitnim radovima.

(6) Izuzetno od stava 4 ovog člana, vrijednost boda može se utvrditi ugovorom o prenosu prava svojine nad posebnim dijelom stambene zgrade za stambene zgrade koje su izgrađene na prostoru koji je planskom dokumentacijom predviđen za turističko stanovanje sa djelatnostima i ekskluzivno stanovanje sa djelatnostima.

(7) Izuzetno od stava 1 ovog člana, investitor stambene zgrade je dužan da samostalno snosi troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova na stambenoj zgradi, organizuje poslove održavanja stambene zgrade i poslove formiranja organa upravljanja stambene zgrade za period od godinu dana od dana upisa u katastar nepokretnosti ili drugu odgovarajuću evidenciju nepokretnosti prenosa prava svojine na najmanje jednom posebnom dijelu stambene zgrade.

Član 11

(1) Sredstva namijenjena održavanju stambene zgrade etažni vlasnici koriste za pokriće troškova održavanja stambene zgrade, i to:

– redovnog održavanja;

– nužnih radova;

– hitnih radova;

– otplate zajma za finansiranje troškova;

– drugih troškova održavanja stambene zgrade.

(2) Sredstvima za održavanje stambene zgrade raspolaže upravnik pod uslovima i u granicama utvrđenim odlukama i pravilima skupštine etažnih vlasnika.

Član 12

(1) Etažni vlasnici dužni su da otvore zajednički račun stambene zgrade na koji se uplaćuju sredstva za održavanje stambene zgrade, a koja čine zajedničku imovinu svih etažnih vlasnika.

(2) Upravnik stambene zgrade, privremeni upravnik ili drugo lice koje predstavlja i zastupa stambenu zgradu je dužan da, radi otvaranja zajedničkog računa iz stava 1 ovog člana, podnese zahtjev nadležnom organu lokalne uprave za dobijanje matičnog broja i šifre djelatnosti stambene zgrade.

(3) Zahtjev iz stava 2 ovog člana i izvod iz registara iz člana 21 ovog zakona nadležni organ lokalne uprave, po službenoj dužnosti, dostavlja organu uprave nadležnom za poslove statistike.

(4) Organ uprave nadležan za poslove statistike dužan je da, u roku od osam dana od dana prijema izvoda i zahtjeva iz stava 3 ovog člana, dostavi nadležnom organu lokalne uprave akt o određivanju matičnog broja i šifre djelatnosti stambene zgrade.

(5) Nadležni organ lokalne uprave dužan je da, u roku od osam dana od dana prijema, akt iz stava 3 ovog člana dostavi podnosiocu zahtjeva iz stava 2 ovog člana.

(6) Po dobijanju matičnog broja i šifre djelatnosti stambene zgrade, podnosilac zahtjeva iz stava 2 ovog člana otvara zajednički račun stambene zgrade, preko kojeg etažni vlasnici obavljaju poslove vezane za održavanje i korišćenje stambene zgrade u skladu sa zakonom.

(7) Ako su organi upravljanja stambenom zgradom formirani za svaki ulaz ili lamelu posebno, u skladu sa zakonom, zajednički račun se otvara za svaki posebni ulaz ili lamelu.

(8) Nadležni organ lokalne uprave je dužan da matični broj i šifru djelatnosti stambene zgrade upiše u odgovarajući registar iz člana 21 ovog zakona.

Član 12a

(1) Organ lokalne uprave će rješenjem, u skladu sa odlukom skupštine etažnih vlasnika, odnosno ugovorom iz člana 10 stav 6 ovog zakona, obračunati iznos i utvrditi način plaćanja troškova održavanja stambene zgrade.

(2) Rješenje iz stava 1 ovog člana obavezno sadrži ime i prezime etažnog vlasnika i površinu stambenog, poslovnog ili garažnog prostora koji je u svojini etažnog vlasnika za koji se utvrđuje iznos i način plaćanja troškova održavanja stambene zgrade.

(3) Podatke iz stava 2 ovog člana etažni vlasnici su dužni da dostave organu lokalne uprave u roku od 15 dana od dana donošenja odluke skupštine etažnih vlasnika, odnosno ugovora iz stava 1 ovog člana.

(4) Ako nijesu obrazovani organi upravljanja stambene zgrade, sredstvima deponovanim na zajedničkom računu upravljaju etažni vlasnici, odnosno privremeni upravnik.

(5) Etažni vlasnik koji je otuđio svoj posebni dio stambene zgrade nema pravo da zahtijeva povraćaj sredstava sa zajedničkog računa.

Prvo pitanje koje se ovdje treba razjasniti jeste – koji je to organ lokalne uprave koji će rješenjem obračunati iznos i utvrditi način plaćanja troškova održavana stambene zgrade? Uopšteno govoreći, materija etažne svojine je bila je, a dijelom je i sada u nadležnosti gradskog Sekretarijata za komunalne poslove i saobraćaj. Međutim, Odlukom o izmjenama i dopunama Odluke o osnivanju Agencije za stanovanje d.o.o Podgorica (privredno društvo čije je osnivač 100% Skupština opštine Podgorica) predmetno pravo i obaveza obračunavanja iznosa i utvrđivanja načina plaćanja troškova stambene zgrade, u Podgorici, konstituisano je i stavljeno je u nadležnost Agencije za stanovanje d.o.o. Podgorica (u Podgorici). Naime, odredbom člana 3 Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o osnivanju Agencije za stanovanje d.o.o Podgorica (Odluka je objavljena u „Sl. listu CG – Opštinski propisi“, br. 37/2011 od 9. 12. 2011. godine) propisano je:

Član 5 mijenja se i glasi: „Agencija u oblastima za koje je osnovana vrši sljedeće poslove:

– Upravlja, izdaje u zakup i održava stambene zgrade i posebne djelove stambenih zgrada koje su svojina Glavnog grada;

– Vodi registar etažnih vlasnika, registar stambenih zgrada i njihovih posebnih djelova;

– Izvodi hitne radove, ako organ upravljanja stambene zgrade ne obezbijedi izvođenje ovih radova;

– Obračunava iznos i utvrđuje način plaćanja troškova održavanja stambene zgrade, rješenjem, shodno odluci skupštine etažnih vlasnika,

– Pruža usluge održavanja stambene zgrade, na tržišnom principu, trećim licima.

Iz citiranih odredaba, a naročito odredbe člana 12a, stav 1 Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada i izmijenjenom članu 5 Odluke o osnivanju Agencije za stanovanje d.o.o Podgorica, proizilazi da će Agencija za stanovanje donijeti akt….